オーナーにとって頼れるパートナーとなるのが管理会社。ただ管理会社といってもピンからキリまであるのが現状です。
管理会社とトラブルに発展しないためには、以下に挙げるさまざまな注意が必要になります。
・管理会社との費用トラブルとは?
オーナーが管理会社と起こしやすい費用トラブルは2つあります。原状回復費用とリフォーム費用に関するトラブルです。
借主の退去時、部屋の改修を行う原状回復工事や部屋の大規模なリフォームなどが行われることがあります。
その際、相場よりも高額な費用を請求されるケースが少なくないのです。
管理会社のノウハウ不足、工事を依頼する業者への紹介料が含まれていることなどが原因に挙げられます。
そのような費用トラブルを避けるためには、オーナー自身が原状回復工事とリフォーム費用の般的費用を理解しておくことが大切です。
またサブリース契約に関する費用トラブルにも気をつけなくてはなりません。
サブリース契約というのは、管理委託費用(家賃の15～20％)を払うことで、空室状態時でも家賃の保証をしてくれる契約のこと。
管理する手間がかからず、一定額の家賃収入が見込めるという、オーナーにとって大きなメリットがあります。
ところが、最近では賃料減額をめぐったトラブルが多く発生しているのです。
契約前にサブリース会社からよく説明を受けて、契約の内容だけではなく、賃料減額の危険性もあることを理解しておきましょう。
・起こるかもしれない管理不良とは?
よくある管理不良には、レベルの低い管理能力、不適切な対応などがあります。常に受け身の態勢で大雑把な対応をする管理者は少なくありません。
定期的な部屋の清掃やチェックを怠ることで、オーナーや借主だけではなく、近隣からクレームをつけられトラブルが起こるケースもあるので注意したいものです。
そのような危険性を回避するためには、管理会社を選ぶ前に十分に調べておくことが最善策といえます。
管理会社のクォリティーは、賃貸管理の実績に連動するもの。これまでのマンション管理の実績、オーナーからの評判などは、インターネットを駆使すれば見つけ出すこともできます。
・物件管理を任せるのならば優良な管理会社に
管理会社とトラブルが起こってからだと、問題解決に手間がかかってしまいます。
そのような事態を避けるためには、オーナーはまずは契約書をしっかり読み直すこと。
契約書を読み直すことで、オーナーの勘違いが見つかることや、口頭の約束があったことが思い出されるかもしれません。
口頭の約束は水掛け論になって揉めることが多く、オーナーと管理会社共に納得いかないケースがかなりの率を占めているといいます。
トラブル回避のためにも、契約書にきちんと記載するようにしましょう。
万が一、管理を他の会社に任すことに決めたとしても、契約が残っている間は管理費を払い続ける義務があります。
それでも他の管理会社に依頼するのであれば、管理契約の解除を行わなくてはいけません。
管理契約の解除には、『契約書の解除条項に基づく解除』または『債務不履行に基づく解除』のどちらかの法的根拠が必要とされます。
『契約書の解除条項に基づく解除』は、契約書に記載されている『解除できるケース』に当てはまる事情があれば管理契約を解除することができます。
『債務不履行に基づく解除』は、管理業務を怠った管理会社に適切な管理を要求をしてから一定期間が過ぎても改善が見られなかったときに管理契約を解除できます。
管理会社と争うのは時間の浪費と手間がかかるだけ。
最初から優良な管理会社を選んでおけば、オーナーの身にストレスが降りかかることはないのです。
優れた提案力と計画性、迅速な対応能力が備わり、なおかつ適正な料金でバックアップしてくれる優良な管理会社を探すことを心掛けましょう。
探す方法は、複数の管理会社に実際に行って確かめることをおすすめします。
地域に根ざした会社には、マンションを物色中の顧客情報がたくさんあります。早く借主を探し出す可能性が高いということです。
大手の会社の場合、万が一に備えてあらゆるケースを想定しています。書類ひとつとっても完璧です。ですから借主とトラブルになっても安心できます。
それぞれ魅力があるので、地域に根差した会社と大手の会社に行って話を聞いてから決めるようにしましょう。
オーナーと管理会社との間で起こりやすいトラブルについて説明してきました。
管理会社とトラブルになると大変なことが理解していただけたのでは。
もしも現在、依頼している管理会社に不満があるのならば、考え直すことが必要かもしれません。
オーナーにとって理想のパートナーとなる優良な管理会社と出会うチャンスはあります。
希望を持って探してみてください。
