家賃設定に関して、オーナーならば覚えておきたい情報を提供します。これらを押させておけば、納得のいく家賃設定ができるはずです。
・家賃を見直すタイミングは?
管理会社がオーナーと共に、家賃設定の見直しを考える際、大きな判断基準となるのが築年数。
築5年を目安に、家賃を見直すことが多いといいます。
シングル・ファミリー向け物件は、築3年頃から築10年頃で家賃の下落傾向が見られます。
築5年頃からだと、新築時の家賃での成約は困難といいます。
築10年頃には、新築時の家賃の15%ぐらいに下落することも珍しくはありません。
築5年よりも前に家賃を見直すケースも結構あるといいます。
築5年の物件を新築時の家賃で募集をするのであれば、約6カ月は空室状態が続くと考えられています。
家賃の交渉を入居者から提案されることもあります。
居住中のマンションの空室状態や入居条件などを、簡単にインターネットで探すことができる世の中です。
借主が情報を収集した結果、支払い中の家賃に疑問を抱くようになり、オーナーに家賃の交渉を持ちかけるのは当然といえます。契約更新の時期がもっとも多いです。
・築年数による家賃の値崩れ
分譲賃貸マンションに限らず、どのような物でも新品時が一番価値が高いものです。
そして月日が流れるうちに価値は低下していきます。
オーナーはこのことを頭に入れ、需要と供給を考慮したうえで家賃を設定する必要があります。
賃貸住宅全般の需要と供給のバランスは、全国的に供給過多の傾向が強いのが現実。
人口減少と少子高齢化に加えて、賃貸住宅の着工数の急増も供給過多に弾みをつけているのです。
需要が減少しているにも関わらず供給が増加中という状況ですから、家賃設定の見直しは必然といえます。
築年数による家賃の値崩れは避けられないでしょう。
これまでは家賃設定の見直し時期は築5年頃からでしたが、今後はもっと早まるという見方もあります。
競合の新築物件が増え、価格競争を余儀なくされることになりそうです。
・借主の交渉で家賃を見直すべきか
一度下げた家賃をまた上げることはとても難しいこと。
僅かな減額であっても、利回りに影響を及ぼします。ですから家賃の減額要求にはそう簡単に応じるべきではありません。
家賃の見直しを提案されたときは、まずは減額と希望額の理由を訊ねましょう。
もしも借主が居住中の部屋と同様のタイプの家賃の方が安い場合、差額の理由をしっかり説明することが大切。
説明しても理解を得られないのであれば、オーナーが譲歩する必要が出てきます。
減額要求を受け入れるか拒否するかを決めるのはオーナー自身。
頭の中でさまざまなシミュレーションをして、適切な判断を下しましょう。
・家賃の提案をしてくれる優良な管理会社も
管理会社はオーナーにとって大切な家賃設定のお手伝いをする心強いパートナーです。
ただ、任せてはいけない管理会社もごく一部ではありますが存在しているのも事実。
例えば、オーナーの経営状況を把握せずに家賃設定を提案するような管理会社。借主を見つけやすい家賃で設定するのです。
競争が激しいエリアでは借主を見つけるため、どこの管理会社も家賃を下げることが必然となるのです。
オーナーの不利益につながる、良くない傾向といえます。
家賃をただ下げることしか考えていない管理会社には、相場やマーケットを分析して家賃設定する能力が欠如しているのです。
このような管理会社に任せることは危険です。管理会社を選ぶ際にはよく注意をしてください。
適切な家賃を提案してくれる優良な管理会社を選ぶようにしましょう。
家賃の見直しは、ベテランのオーナーでも難しいことがご理解いただけたでしょうか。
部屋のコンディションやオーナーの事情によって、家賃設定は変える必要が出てきます。
その際には、適切なアドバイスを提案してくれる優良な管理会社とよく話し合って、納得のいく家賃を設定しましょう。
